Il proprietario di un appartamento – ma anche il conduttore, a patto che il contratto d’affitto lo preveda – può destinare l’intero alloggio o soltanto alcune stanze all’attività di bed e breakfast, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio. Prima, però, è necessario compiere alcune verifiche essenziali, a cominciare dall’accertamento della destinazione d’uso del bene: solo se quest’ultima è abitativa si può procedere alla locazione; in un immobile con destinazione d’uso ufficio, quindi, non sarà possibile avviare l’attività di b&b.

La seconda verifica consiste nell’accertare che il regolamento condominiale contrattuale – il documento firmato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari (sempre che ne esista uno) – non vieti in modo chiaro ed esplicito il b&b. Se così fosse, per procedere il proprietario dell’appartamento oggetto della locazione dovrà ottenere una modifica del testo del regolamento, che necessita del voto unanime dei condòmini.

In assenza di espliciti divieti, è possibile avviare l’iter per l’apertura, recandosi all’ufficio regionale competente e richiedendo la normativa aggiornata. Il b&b è un’attività lavorativa a conduzione familiare e a carattere saltuario, disciplinata da normative regionali e provinciali ma solitamente per procedere è necessario presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) allo Sportello unico delle Attività produttive del Comune in cui si trova l’immobile, allegando una serie di documenti fra cui la planimetria dell’immobile, il contratto di proprietà e l’assicurazione di responsabilità civile, che tutela gli ospiti e gli oggetti di loro proprietà.

Chi gestisce un b&b deve pulire quotidianamente camere, bagni e spazi comuni, mentre la biancheria va sostituita almeno tre volte alla settimana e comunque ogni volta che arrivano nuovi ospiti. Nella maggior parte dei casi non è possibile offrire un servizio di cucina (l’ospite può tuttavia avere a disposizione una macchinetta del caffè). Per la colazione, di norma inclusa nel prezzo, è possibile somministrare prodotti confezionati anche se negli ultimi anni i regolamenti territoriali hanno “aperto” ai prodotti freschi, preferibilmente di provenienza locale. Il b&b in condominio deve tassativamente chiudere un determinato numero di giorni all’anno, anche non consecutivi, con le regole che anche in questo caso cambiano da territorio a territorio. Per quanto concerne, invece, le tariffe, ciascun proprietario può scegliere liberamente che prezzi applicare, avendo cura di esporli all’interno della struttura.

L’avvio di un b&b non determina alcun aumento di spesa per il condomino proprietario, che continua a contribuire in misura proporzionale al valore della proprietà espresso in millesimi o altro criterio previsto dal regolamento.

Il proprietario dell’appartamento, subito, e comunque entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti, deve segnalare alla questura del territorio in cui è ubicato l’immobile le informazioni sulle persone ospitate, accedendo al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione. Nel caso in cui il soggiorno sia inferiore alle 24 ore, le generalità vanno inviate all’arrivo stesso. È, inoltre, consigliato che il titolare dell’attività stipuli una polizza assicurativa, che lo tuteli dai danni procurati dagli ospiti alle parti comuni, a cose e soggetti terzi.

Il b&b in condominio non è considerata un’attività di impresa e, di conseguenza, il titolare non è obbligato all’apertura della partita Iva e neppure all’iscrizione al Registro delle imprese alla Camera di Commercio. La tassazione del b&b avviene dunque generalmente in forma ordinaria.